하루가 멀다 하고 치솟는 물가로 인해 전 세계 많은 국민이 힘든 나날을 겪고 있습니다. 대한민국 또한 집 값과 기름 값 사교육비 등은 늘고 있으나, 월급, 연봉 등은 제자리인 상태입니다. 신혼부부나 이사를 계획하고 있는 사람이라면 누구나 월세, 전세, 매매 등으로 집을 구입하려고 시도하게 됩니다. 여기서 전세는 집주인에게 보증금 명목으로 돈을 지불하고, 계약 기간 동안 집을 빌린 뒤, 계약이 끝나게 되면 집을 돌려주고, 보증금을 받는 제도입니다. 하지만 이러한 전세에는 각종 사기가 도사리고 있는데요, 다음으로 전세사기 예방 방법(전세사기 피하는 방법)에 대해 알아보도록 하겠습니다.
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미리 알아보기
[1] 아래 포스팅에서는 전세 사기의 유형과 전세 사기를 피하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
[2] 전세사기를 당하게 되면 아주 큰돈을 잃을 수 있으므로, 주의해서 계약하도록 합시다.
전세사기 유형 5가지
✓ 전세사기는 한 가지 유형이 있는 것이 아니라, 크게 5가지 유형으로 나뉠 수 있는데요, 아래에서 전세사기의 유형에 대해 알아보도록 하겠습니다.
전세사기 – 신탁 사기
✓ 신탁 사기는 신탁등기로도 불리는데요, 이는 등기부등본 상에 집주인이 아닌, 신탁회사로 이전하여 등기하는 경우입니다.
✓ 집주인의 말만 믿고 덜컥 보증금 전부를 집주인에게 송금하여 이사하게 되어도, 소유자는 신탁회사이므로, 소유자인 신탁회사로부터 불법점유와 관련된 통보를 받을 뿐 아니라, 전세금까지 날릴 수 있는 무서운 사기입니다.
예방 방법
✓ 신탁 사기를 당하게 되면 전세금은 물론, 하루아침에 길바닥에 나 앉아야 될 수 있으므로, 집주인의 말을 믿기보다는, 등기부등본을 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋습니다.
전세사기 – 근저당 사기(하루차 전세사기)
✓ 부동산 등기부등본을 열람하여 별 이상이 없는 것을 확인한 후, 계약을 진행했어도, 전세사기를 당할 수 있습니다. 바로 근저당 사기 혹은 하루차 전세사기라는 법의 맹점 때문입니다.
✓ 임대차 보호법에는, 계약 후 전입신고와 확정일자를 받게 되면, 추후에 문제가 생겨도 우선 변제의 대항력을 가지게 되는 제도가 있습니다. 그러나 전입신고는 신고를 한 다음날 0시를 기준으로 효력이 발생하며, 근저당권은 접수 시 바로 효력이 발생하게 됩니다.
✓ 만일 집주인이 전입신고 당일 은행으로부터 부동산을 담보로 근저당권을 설정하여 대출을 받게 되었다고 가정해봅시다. 이 근저당권은 접수 시 바로 효력이 발생하게 되므로, 임차인이 했던 전입 신고와 확정 일자보다 먼저 우선순위로 설정되어, 문제 발생 시 임차인이 보증금을 한 푼도 돌려받을 수도 있습니다.
예방방법
✓ 하루차 전세사기 혹은 근저당 사기의 경우, 전입신고, 확정일 자보다 근저당 설정이 먼저 효력을 발생한다는 법의 맹점으로 인해 발생하는 것이므로, 터무니없이 싼 가격으로 나온 매물의 경우 의심하는 것이 좋으며, 확정일자와 전입신고를 받은 날짜 이후, 등기부등본을 확인하여 보증금을 지급하는 방법이 가장 좋지만, 이는 상호 간의 협의가 필요할 수 있습니다.
전세사기 – 깡통 전세
✓ 깡통전세란 부동산의 매매 가격보다 전세 가격이 더 높거나 비슷한 경우를 뜻합니다. 집주인이 임차인에게 전세금을 받아, 그 전세금과 대출을 더해 다른 부동산을 사들여서 이득을 보는 것을 갭투자라고 하는데요, 이러한 갭투자는 투자한 부동산의 가격이 오르면 이득이지만, 가격이 떨어진다면, 임차인과의 계약기간이 끝난 후 전세금을 돌려주지 못하고, 집이 경매에 넘어가는 경우가 부지기수입니다.
✓ 깡통전세의 경우, 전세보증금 반환보증에 가입하지 못할 확률이 높은 것은 물론, 경매로 넘어가게 되면, 시세보다 낮게 집이 팔릴 가능성이 농후하며, 이로 인해 임차인이 낸 보증금을 고스란히 돌려받지 못할 수 있습니다.
예방방법
✓ 깡통전세는 매매가보다 전세가가 높거나 비슷한 경우, 거래하지 않는 것이 가장 좋습니다.
전세사기 – 중복 계약
✓ 한 채의 부동산에는 한 사람만이 거래하는 것이 일반적입니다. 하지만 한 채의 부동산에 여러 사람이 다중으로 거래하여, 많은 사람에게 보증금을 받아낸 뒤 집주인이 잠적하는 사기를 중복계 약라고 합니다.
예방방법
✓ 중복계약을 예방하기 위해서는, 집주인과의 직거래보다는, 부동산과 같은 중개인과 함께 전세 계약을 하는 것이 좋습니다.
전세사기 – 이중 계약
✓ 이중계약은 집주인과 임차인이 아닌, 대리인과 임차인의 계약 시 발생하게 됩니다. 이는 집주인에게 월세 계약 권한을 위임받는 대리인이, 월세 계약이 아닌 전세 계약을 진행하면서 발생하게 됩니다.
✓ 집주인이 2년, 보증금 300만 원에 월세 30만 원으로 대리인에게 계약을 위임했지만, 대리인은 임차인에게 2년, 3000만 원에 전세 계약을 체결했다고 예를 들어보겠습니다.
✓ 임차인은 당연히 전세이므로, 월세를 내지 않지만, 집주인은 월세를 받아야 합니다. 이 월세는 대리인이 받은 3000만 원에서 매달 30만 원씩 빠져나가게 됩니다.
✓ 30만 원씩 2년에 걸쳐 720만 원이 빠져나갔다고 생각해봅시다. 건물주는 당연히 월세가 따박따박 들어오므로 의심하지 않고, 임차인 또한 건물주에게 월세 독촉을 받지 않으므로, 의심을 하지 않게 됩니다.
✓ 하지만 계약 기간이 끝날 때, 임차인에게 보증금 3000만 원이 아닌, 300만 원만 돌려주는 경우에, 전세 사기임을 인지하게 되지만, 이미 대리인은 잠적한 확률이 높습니다.
예방방법
✓ 이중계약 사기를 예방하기 위해서는, 대리인이 아닌 건물주 혹은 집주인과 대면하여 거래하는 것이 가장 좋으며, 부득이하게 대리인과 계약해야 하는 경우, 대리인, 건물주의 신분증은 물론, 중개사무소의 각종 서류, 자격증 등을 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다.